不動產的大小事

不動產的謄本(土地謄本&建物謄本)就有點像戶籍謄本一樣，記載著我們個人的基本資料，而它卻是詳細記載著關於不動產的相關資訊(目前分為一及二類謄本，中間的差距在於二類謄本上沒有所有權人的身分證字號、出生年月日 。)

謄本對於不動產買賣非常的重要，因為從謄本裡可以看到這謄本是否假造、登記日期和原因、是否屬於都市計畫內、坪數(平方公尺x0.3025=坪數)、公告現值、所有權人、權利範園(是否有持分或是其他共有人)、有無貸款(貸多少)、(土地、建物)權狀是否為正版、有沒有限制登記......等，所以當您要購買不動產時對謄本一定要有基本認識，這樣才不會誤入陷阱，錢出去了，東西卻拿不到。

看到謄本時我們該注意哪些事項，我將以本文的相片來說明(本文先以土地謄本來說明，建物的部份就留在下次再做說明。)

1.申請時間:以這張相片來說，這列印的時間為102年，年代久遠，不適合作為簽約之用，簽定買賣契約時的謄本最好是以簽約前幾小時內的謄本為佳(因為設定扺押所需的時間不用一天)。

2.查驗這謄本的真偽:(可掃瞄右上用有QRcode或是上網查驗謄本的檢查號)

3使用分區:如果是(空白)就是都市計劃內，如是都市計劃外就會直接註明。所以當使用分區和使用地類別是(空白)時，就要看都市計劃才會知道是屬於什麼區。(另，因為這是舊謄本所以還有地目這一項，但由於實務上地目已廢除適用，所以現在請的謄本不會有地目這一項了。)

4.土地上是否有建物:由此可知土地上的建物是不是有保存登記。

5.登記日期:財產交易所得稅、奢侈稅、房地合一稅的適用，及是否剛買就要轉手?

6.所有權人:是否為和你簽約的本人，如果不是本人是否有授權書。

7.權利範圍:所有權人擁有的權利佔這塊土地的多少?

8.權狀字號:核對看看，權狀上的字號是否一樣，以判定賣方帶來的權狀是否為正確的版本。

9.他項權利部:是否有抵押設定?以本圖例來說，這地主在民國99年時跟花蓮的x信信用合作社借了560萬，為什麼會知道借了560萬，其實很簡單的，因為一般銀行在客戶貸款時會加2成做為設定金額(客戶沒有正常繳息而導致房子(土地)拍賣，產生的多餘費用能擁有優先的受償權，這部份又屬於另一個層面，這裡先不談。)因此只要將設定金額除1.2，就知道當初借多少，知道當初借多少後我們就可以了解尾款需要留下多少以上才會有保障。

一般銀行借款幾乎都是本利攤還，所以地主(屋主)可能會告訴您，他銀行只剩欠多少，但很抱歉的是，我們在做買賣時並不會聽地主(屋主)的話，因為誰知道當初他跟銀行談的條件是什麼，是不是隨時可以把錢再領出來的那種理財型貸款(有曾被詐騙成功的案例未來如有機會再寫出來)，所以我們在做買賣時一定會留超過560萬元，而不會只留560萬。

10.共同擔保地號(建號):這筆貸款是不是還有其他的擔保物，如果有，清償了這不產的貸款後銀行是否願意塗銷(或是部份塗銷)設定，讓這不動產變成無抵押設定。

謝謝您耐著性子看完這一篇長長的文，也恭禧您，你對不動產的產權也有了基本認識，在未來不動產買賣時您能自己看謄本，能確實的知道你買賣時對方對於產權說的是否為真。

11.有無限制登記:如查封、假扣押、預告登記......等。

以這份謄本而言，這塊地的產權沒有問題，非常單純。

如有需要我的地方，不用客氣喔!因為我願意當您的朋友。